こんばんわ、ともやんです。
2025年12月に日銀が追加利上げをした影響で、住宅ローンの金利が上昇しています。変動金利で借りている方の多くは、2026年7月の返済分から新しい金利が反映されるケースが多いと言われています。
「金利が上がるなら、いま手元の余裕資金で繰り上げ返済してしまった方がいいのでは？」と考える方も多いと思います。私自身も同じことを考えました。ですが、数字で整理してみると、必ずしも繰り上げ返済が正解とは限らないことが分かってきます。
この記事では、残債3000万円のモデルケースを使って、繰り上げ返済とNISA・iDeCoへの積立を冷静に比較していきます。
そもそも金利が上がると返済額はどうなるのか
変動金利の住宅ローンには、多くの場合「5年ルール」と「125％ルール」という仕組みがあります。
5年ルールとは、金利が上がっても毎月の返済額は5年間は据え置かれるというものです。125％ルールとは、5年ごとに返済額を見直すときも、前回の返済額の125％までしか引き上げられないという上限のことです。
つまり、金利が上がっても毎月の支払額がすぐに跳ね上がるわけではありません。ただし注意点があります。返済額が変わらないまま金利だけ上がると、毎月の支払いのうち利息の割合が増え、元金に充てられる分が減っていきます。元金が予定どおり減らないと、最悪の場合は返済期間が終わったときに残債が残ってしまうこともあります。
2026年6月時点の金利相場を確認しておく
判断材料として、まずは現在の金利相場を押さえておきます。
変動金利は、主要銀行の最優遇金利でおおよそ年0.9〜1.1％台が中心です。一方、固定金利（10年固定）は年2.9〜3.2％台が中心で、全期間固定のフラット35は3.21％ほどとなっています。
変動と固定では、年2％前後の差があるということです。固定金利は「将来金利が上がっても安心」という保険のようなものですが、その安心代として毎月数万円を多く払う計算になります。
モデルケースで比較してみる
ここからは、次の条件で具体的に考えてみます。
借入残高は3000万円、返済期間は35年とします。変動金利は1.0％、固定金利は3.0％を前提とし、変動が将来1.5％、2.0％へ上昇するシナリオも想定します。投資のリターンは、全世界株式インデックスを想定して年4〜6％とします。
変動1.0％と固定3.0％では金利差が2.0％あります。3000万円に対して2.0％は年間60万円、月にすると5万円ほどの差です。固定金利を選ぶということは、この月5万円を「安心のための保険料」として払い続けることに近いと言えます。
では、変動金利のまま手元資金を運用に回した場合はどうでしょうか。変動金利1.0％でお金を借りている状態で、年4〜6％のリターンが期待できる投資に回せるなら、数字の上では「借りながら増やす」ことができている状態になります。繰り上げ返済で1.0％分の利息を節約するより、投資で4〜6％を狙う方が、期待値としては高くなります。
ただし、これはあくまで期待値の話です。投資にはマイナスになる年もありますし、住宅ローンの金利は「確実に出ていくコスト」です。あくまで余裕資金の範囲で、長期で続けられることが前提になります。
繰り上げ返済を急がない方がいい最大の理由
ここで忘れてはいけないのが、住宅ローン控除です。
住宅ローン控除は、年末時点の残債に対して0.7％が税額から直接控除される仕組みです。残債3000万円なら、年間21万円、月にすると1.75万円ほどの節税効果があります。
注意したいのは、繰り上げ返済をすると残債が減り、この控除額も減ってしまうという点です。控除期間がまだ何年も残っているうちに繰り上げ返済をしてしまうと、せっかくの税額控除を自分から手放すことになりかねません。
つまり、住宅ローン控除が残っている間は、急いで繰り上げ返済をするより、その資金を運用に回した方が合理的なケースが多いということです。
その資金はNISAとiDeCoへ
繰り上げ返済を急がないとすると、余裕資金の行き先として有力なのがNISAとiDeCoです。
NISAは運用益が非課税になる制度です。通常なら利益に約20％の税金がかかりますが、それがかからないため、長期の積立と相性がとても良い制度です。
iDeCoはさらに節税効果が大きく、掛け金が全額所得控除になります。毎年の所得税と住民税が軽くなるうえ、運用益も非課税です。住宅ローン控除と並行して使えば、税制面での恩恵を二重に受けられます。ただしiDeCoは原則60歳まで引き出せないので、急に使う可能性のあるお金は入れない、という点だけ注意が必要です。
低金利でお金を借りながら、その分を非課税制度で長期運用する。これが、いまの金利環境でとれる現実的な選択肢のひとつだと考えています。
松井証券で始めるという選択肢
NISAやiDeCoを始めるなら、口座をどこで開くかが最初の一歩になります。私が使っているのは松井証券です。
松井証券は100年以上の歴史がある老舗のネット証券で、サポート体制がしっかりしているのが特長です。投資初心者の方が最初の口座を開くときも、画面が分かりやすく、つまずきにくいと感じています。NISAなら日本株・米国株・投資信託の売買手数料が無料で、長期の積立をコツコツ続けていくのに向いています。
さらに、投資信託を保有しているだけで残高に応じてポイントが貯まるサービスもあり、その還元率は最大1％と業界トップクラスです（還元率は銘柄によって異なります）。NISA口座やiDeCoの保有分も対象になります。
金利が上がっていく局面だからこそ、慌てて繰り上げ返済をするのではなく、税制優遇のある制度で資産を育てていく。その入り口として、まずは口座を用意しておくのは悪くない選択だと思います。口座開設は無料なので、気になる方は下のバナーからチェックしてみてください。
まとめ
今回の内容を整理します。金利が上がっても、変動金利には5年ルールと125％ルールがあるため、返済額がすぐに跳ね上がるわけではありません。ただし元金の減り方が遅くなる点には注意が必要です。
そのうえで、住宅ローン控除が残っている間は、急いで繰り上げ返済をするより、NISAやiDeCoで運用した方が合理的なケースが多いというのが私の結論です。低い金利で借りているお金を、非課税制度で長く育てていく。航路を守って、淡々と続けていきましょう。
もちろん、これは数字の上での話です。「借金が残っているのが落ち着かない」という方にとっては、繰り上げ返済で得られる安心感も立派な価値です。最終的には、自分が夜ぐっすり眠れる選択を取るのが一番だと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
※本記事は2026年6月時点の情報をもとにした一般的な情報提供であり、特定の金融商品や投資手法を推奨するものではありません。金利や制度の詳細は変動しますので、最新情報は各金融機関や公式情報をご確認のうえ、ご自身の判断で行ってください。
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